A co jeśli własność ziemi hamuje rozwój?

W Singapurze, gdzie prawie nie ma prywatnej własności ziemi, jest najwięcej milionerów na świecie. Skoro taki model działa, to może czas radykalnie zmienić reguły gry?

Od 1 stycznia 2019 r. 2,5 mln mieszkańców budynków postawionych na gruntach publicznych (czyli należących do Skarbu Państwa albo samorządu – obecnie w użytkowaniu wieczystym) będzie mogło te grunty wykupić. I to z wysokimi zniżkami dla zamożniejszych, czyli dla tych, którzy mają dużo gotówki i zapłacą od razu.

To oznacza, że Polska postępuje odwrotnie niż Singapur, gdzie władze przymusowo wykupywały i wykupują ziemię od prywatnych właścicieli, często po cenach niższych niż rynkowe tak, że obecnie prawie wszystkie grunty są państwowe. A to dlatego, że uznano, iż wzrost wartości ziemi jest niezasłużonym zyskiem, bo wynika głównie z inwestycji w infrastrukturę finansowanych przez podatników.

Skutkiem przejęcia monopolistycznych zysków z ziemi przez państwo nie są socjalizm czy komunizm i bieda, tylko olbrzymie bogactwo. W Singapurze co szósta rodzina ma co najmniej milion dolarów wolnych środków. To oznacza, że – w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców – żyje tam trzy razy więcej dolarowych milionerów niż w USA.

Malutki Singapur to – po Katarze i Luksemburgu – trzeci najbogatszy kraj świata. Dochód narodowy na obywatela według parytetu siły nabywczej wynosi tam 90 tys. dol. amerykańskich. To prawie dwa razy więcej niż w Niemczech – 50 tys. dol. (dane Międzynarodowego Funduszu Walutowego z 2017 r.). 

Jeszcze w 1959 r. PKB na obywatela (co czwarty mieszkał w slumsach) wynosił w Singapurze zaledwie 400 dol. Tego samego roku wybory wygrała tam Partia Akcji Ludowej. Jej politycy wprowadzili wiele reform, które pchnęły Singapur na ścieżkę błyskawicznego wzrostu gospodarczego (średnio ok. 8 proc. rocznie od 1960 do 1999 r.). 

Jedną ze zmian, które miały kluczowe znaczenie, było przejęcie przez państwo własności ziemi w kraju. Dokonywano przymusowych wykupów, często po cenach niższych niż rynkowe. Dziś 90 proc. ziemi w Singapurze jest państwowa. Tymczasem 70 lat temu rząd posiadał tylko 31 proc. gruntów, czyli mniej więcej tyle, ile obecnie w Polsce (w 2014 r. Skarb Państwa miał 34 proc. polskiego terytorium, osoby prywatne 58 proc.).

Na mocy ustawy z 1973 r. zamrożono maksymalne stawki wykupu ziemi przez państwo według cen rynkowych z 30 listopada 1973 r. (z tym że jeżeli później cena rynkowa byłaby niższa, to odszkodowania wypłacano po cenie rynkowej).

Obecnie, jeżeli ktoś chce kupić nieruchomość w Singapurze, nabycie ziemi na własność jest prawie niemożliwe – w grę wchodzi dzierżawa na 99‒999 lat. Własność ziemi wraca potem do państwa, które nie ma obowiązku zrekompensowania właścicielowi kosztów ewentualnych budynków postawionych na działce. 

Co ciekawe, nie zniechęca to do zakupów. Należący do renomowanego brytyjskiego tygodnika „The Economist” think tank Economist Intelligence Unit wymienia Singapur jako ulubione miejsce zamieszkania zagranicznych milionerów, którzy większość czasu spędzają poza krajem pochodzenia (mieszka tam m.in. współpracownik George’a Sorosa – Jim Rogers).

Dla wielu osób może być szokujące, że bogate, uważane za wolnorynkowe państwo postępowało w taki – wydawałoby się – antyrynkowy sposób. I jak dało się to pogodzić z szybkim wzrostem gospodarczym? Dlaczego tak otwarty atak na prawo własności nie odstraszył zagranicznych i krajowych inwestorów? By zrozumieć motywy postępowania władz Singapuru, trzeba się cofnąć do drugiej połowy XIX w., kiedy to na amerykańskiej arenie politycznej aktywny był niejaki Henry George (1839–1897).

Postęp i ubóstwo

George wychował się w rodzinie z niższej klasy średniej. Formalną edukację zakończył, gdy miał 14 lat, ale potem aktywnie dokształcał się, uczęszczając na wykłady i pochłaniając książki, które go interesowały. Szybko zaczął robić karierę jako dziennikarz i wydawca (m.in. był redaktorem naczelnym własnej gazety „San Francisco Daily Post”). 

Zainteresowaniem czytelników cieszyły się jego artykuły, przenikliwe analizy i unikalne wnioski, które zebrał i wydał w 1879 r. w formie książki Progress and Poverty (Postęp i ubóstwo – jej tłumaczenie na polski wyszło już w 1885 r.), która zyskała wielką popularność. Rozeszła się w 3 mln egzemplarzy – w szczycie jej popularności lepiej sprzedawała się tylko Biblia.

Postęp i ubóstwo miała olbrzymi wpływ na XX-wiecznych intelektualistów, nie tylko ekonomistów. I tak np. Albert Einstein napisał o autorze: „Ludzie tacy jak Henry George pojawiają się, niestety, rzadko. Trudno sobie wyobrazić piękniejszą kombinację intelektualnej przenikliwości, artystycznej formy i gorącej miłości do sprawiedliwości”. Do inspiracji książką George’a przyznawali się m.in. także George Bernard Shaw, Friedrich Hayek, H.G. Wells i Lew Tołstoj. 

Co takiego poruszyło najwybitniejsze umysły świata w Postępie i ubóstwie? 

Otóż George zauważył, że biedni z Nowego Jorku mieli znacznie gorszą sytuację niż biedni z Kalifornii, która była wówczas dużo słabiej rozwiniętym stanem. Zdaniem autora wynikało to z tego, że istotna część bogactwa tworzonego w wyniku wzrostu gospodarczego przejmowana jest w formie rent przez właścicieli ziemi. Według George’a był to niezasłużony dochód, ponieważ do wzrostu wartości ziemi najbardziej przyczyniają się inwestycje w infrastrukturę z publicznych pieniędzy.

Aby zilustrować, jak bardzo niesprawiedliwe jest dorabianie się na wzroście cen ziemi, niejaki Fay Lewis, zwolennik koncepcji George’a, w 1914 r. zorganizował osobliwy happening. Zakupił pustą działkę w swoim rodzinnym mieście Rockford w stanie Illinois. Nie wybudował na niej nic. Zamiast tego postawił billboard z napisem: „Wszyscy pracują, tylko nie pusta działka. Zapłaciłem za tę parcelę 3600 dol. i będę ją trzymał, dopóki ktoś nie da mi za nią 6000 dol. Zysk będzie niezarobionym dodatkiem możliwym dzięki obecności lokalnej społeczności i jej przedsięwzięciom. Wezmę ten zysk, nie pracując na niego. Jeżeli chcesz wiedzieć, jak zaradzić takim sytuacjom, czytaj książki Henry’ego George’a”. 

Oczywiście działki w dobrych lokalizacjach wzbogacają swoich właścicieli również wtedy, gdy nie są puste.

Absurdalnie drogi kubek kawy

W książce The Undercover Economist Tim Harford bardzo przekonująco tłumaczy, jak właściciele gruntu przejmują prawie całość wysokich zysków sieci kawiarń na świecie. Każdy wie, że kubek kawy w sieciowej kawiarni w centrum miasta może kosztować kilkanaście złotych, podczas gdy bezpośredni koszt zaparzenia napoju wynosi kilkadziesiąt groszy. To może sugerować, że sieci kawiarń mają wysokie zyski. 

W gospodarce rynkowej w takiej sytuacji powstają nowe kawiarnie i – wraz ze wzrostem podaży – cena kubka kawy spada. Problem polega na tym, że ilość miejsca w dobrych lokalizacjach jest ograniczona. Właściciele ziemi, do których zwykle należą także budynki w tych lokalizacjach, będą podnosić cenę czynszu do momentu, aż zostanie przynajmniej jeden właściciel kawiarni, który taki czynsz zapłaci. Tym sposobem większość zysków z kawy po kilkanaście złotych przejmują właściciele ziemi.

Harford przyznaje w książce, że to tylko jego teoria, którą trudno udowodnić ze względu na problem z dostępem do danych o rentowności sieci kawiarń. Ale gdy przedstawił swoją hipotezę jednemu z kolegów, ten przesłał mu artykuł z „Financial Timesa” – właśnie o sieciach kawiarń. A konkretnie o tym, że „bardzo niewiele firm z branży zarabia”. Dziennikarz wyjaśniał, iż głównym powodem takiego stanu są „wysokie koszty czynszu w dobrych lokalizacjach”.

Nie hamburgery, tylko podnajem

Inny przykład na gigantyczne zyski z własności ziemi stanowi McDonald’s. Mało kto wie, że ta firma wcale nie zarabia na sprzedaży hamburgerów! A mówiąc ściślej: nie jest to główne źródło jej dochodów. Są nim… nieruchomości w dobrych lokalizacjach. Zaledwie 15 proc. McDonaldów jest prowadzonych przez koncern (reszta przez franczyzobiorców). Ale McDonald’s posiada na własność 45 proc. ziemi i 70 proc. budynków, w których działają jego restauracje.

Nie opłaca się McDonald’s prowadzić restauracji, bo to kiepski biznes.  Sprzedaż hamburgerów to świetny sposób na zapewnienie najemców, którzy będą terminowo płacić czynsz, w czasie gdy wartość nieruchomości będzie rosnąć.

Jeśli przyjrzymy się największym fortunom świata, wielokrotnie natkniemy się na zyski z ziemi i nieruchomości w dobrych lokalizacjach. 

Jak choćby w przypadku rodziny Kennedych, która w 1945 r. kupiła Merchandise Mart w Chicago, czyli wówczas największy budynek świata (372 tys. m kwadratowych). Był on – i zresztą nadal jest – wielkim centrum handlowym. Kennedy zapłacili za niego 13 mln dol., co w przeliczeniu na dzisiejsze dolary wyniosłoby 177 mln dol. Tymczasem w 2007 r. wyceniono go na 917 mln dol. (wzrost wartości ponad pięć razy większy niż inflacja). A to przecież nie jedyny dochód Kennedych – czerpali regularny zysk z centrum handlowego, gdy je posiadali (sprzedali je w 1998 r.).

Mieszkanie dla każdego

Powyższe przykłady pokazują, jak ogromne są dochody właścicieli ziemi, w szczególności w lokalizacjach, gdzie znajduje się dużo infrastruktury sfinansowanej przez podatników (jakoś McDonald’s nie chce stawiać restauracji w polu; poza wielkimi amerykańskimi miastami umieszcza je głównie przy skrzyżowaniach autostrad). Dlatego tak ważne jest dla gospodarki, do kogo należy ziemia i dlatego Singapur odniósł tak olbrzymie korzyści z programu przymusowego wykupu ziemi z rąk prywatnych właścicieli.

Skoro cała ziemia należy do państwa, zysk ze wzrostu jej wartości jest także przejmowany przez państwo i może być dalej inwestowany w infrastrukturę – tworząc koło zamachowe gospodarki. Dlatego Singapur mógł m.in. rozwiązać problem braku mieszkań (państwo buduje domy na swojej ziemi i każdy obywatel, który spełni określone warunki, ma prawo do kupna mieszkania po cenach niższych niż rynkowe).

Tymczasem w Polsce z jednej strony działa Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta, który pilnuje, by przedsiębiorcy nie mieli zbyt dużego udziału w rynku. Natomiast z drugiej pozwalamy tysiącom lokalnych monopolistów czerpać bardzo wysokie i niezarobione zyski z najlepszych lokalizacji w kraju. 

George widział dwa rozwiązania tego problemu. Jednym było właśnie przejęcie ziemi przez państwo czy wspólnotę; drugim – nałożenie podatku, który pozbawiałby właścicieli nadzwyczajnych zysków i likwidował powód spekulacyjnego kupowania gruntów. Co ciekawe, taki podatek ma do dzisiaj bardzo szerokie poparcie wśród największych autorytetów w dziedzinie ekonomii.

Może i miał rację, ale…

Tak np. renomowany brytyjski tygodnik „The Economist” (skądinąd reprezentujący poglądy wolnorynkowe) opublikował 2 kwietnia 2015 r. tekst „Why Henry George had a point” („Dlaczego Henry George miał rację”). Czytamy w nim, że podatki od wartości nieruchomości są karą za inwestycje. Tej wady nie ma wymyślony przez George’a podatek od wartości gruntu. 

Dodatkowo posiada on także gigantyczną zaletę. Otóż podniesienie zwykłych podatków najczęściej wywołuje patologiczne czy kontrowersyjne zachowania koncernów, np. stosują sztuczki rachunkowe, by zaksięgować przychody za granicą, w kraju, w którym podatki są niższe. 

Tymczasem ziemi nie da się zabrać i przenieść do innego kraju. Jej ilość nie może także zmaleć pod wpływem wysokich podatków. Co więcej, podatki od ziemi pośrednio zmuszają właścicieli gruntów do inwestowania, bo to jedyny sposób, by zarobić pieniądze na sfinansowanie fiskusa (a przy okazji zniechęcają do trzymania pustych działek i czekania, aż ich wartość wzrośnie).

Jeżeli ktoś nie płaci podatku za ziemię, można mu ją łatwo zająć i sprzedać. 

Podatek od ziemi ma jeszcze dodatkową zaletę. Mianowicie bardziej obciąża bogatych niż biednych, bo średnio bogaci mają więcej ziemi niż niezamożni. Tu warto zauważyć, że w Polsce najwięcej pieniędzy do budżetu dostarcza podatek VAT, który zabiera dwa razy większą część dochodów najmniej zarabiającym niż najzamożniejszym. 

Ze względu na wszystkie powyższe powody zwolennikiem wysokich podatków od wartości ziemi są m.in. laureat Nagrody Nobla z ekonomii Joseph Stiglitz. Pozytywnie wypowiadał się o nim także sam Adam Smith („nic nie może być bardziej rozsądne”), a nawet Milton Friedman („to najmniej zły ze wszystkich podatków”). Pomysł popiera także OECD.

Ktoś powie, że podatki od wartości ziemi istnieją. I faktycznie ‒ w jakiejś formie zostały wprowadzone w ponad 30 krajach (także w Polsce), ale ich konstrukcja i wysokości sprawiają, że nie spełniają one swojej funkcji. 

Oczywiście opór przeciwko ich podniesieniu jest ogromny. Dlaczego? Bo ludzie, którzy decydują o podatkach, są bardzo często właścicielami ziemi albo zależą od ich posiadaczy.

W co chcemy grać

Mało osób wie, że ogromnie popularna gra planszowa „Monopol” (ang. „Monopoly”) została wymyślona przez zwolenniczkę Henry’ego Goerge’a – niejaką Elizabeth Magie Phillips (1866–1948). Pierwotnie gra nosiła nazwę „Landlord’s Game” („Gra posiadacza ziemskiego”), a celem autorki było rozpowszechnienie idei Goerge’a. 

I faktycznie każdy, kto kiedykolwiek grał w „Monopol”, zauważył, że na koniec jeden z graczy – zwykle ten, który przejął najatrakcyjniejsze działki – zawsze ma wszystkie pieniądze, a pozostali bankrutują. „Moglibyśmy nazwać ją grą w życie, ponieważ zawiera wszystkie elementy, które składają się na sukces i porażkę w prawdziwym życiu” – komentowała autorka.

Ale prawie nikt nie wie, że oryginalna wersja gry miała dwa zestawy reguł. Pierwszy wszyscy znamy – pokazuje, co się dzieje, gdy podatku od wartości ziemi nie ma albo jest on za niski. Drugi zestaw miał zaprezentować, jak może wyglądać rzeczywistość, gdy taki podatek wprowadzimy. Otóż w tej wersji gry za każdym razem, gdy ktoś zarabiał na swojej nieruchomości, oddawał część zarobku pozostałym graczom (była to de facto forma opodatkowania). Gra kończyła się, gdy najbiedniejszy gracz podwoił swoje pieniądze. 

Tylko od nas zależy, w którą wersję „Monopolu” chcemy grać. Czy będziemy żyć w państwie, w którym stosunkowo niewielka grupa osób ‒ posiadaczy ziemskich ‒ odniesie większość korzyści z publicznych inwestycji w infrastrukturę finansowanych przez podatników? Czy – tak jak w Singapurze – państwo zadba o podzielenie tych korzyści między wszystkich obywateli? 

Warto na zakończenie dodać, że przyjęta ostatnio w naszym kraju ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności przewiduje, iż ci, którzy zapłacą w pierwszym roku całą wartość gruntu, otrzymają 60 proc. zniżki. Tak więc po raz kolejny uchwalona zostaje w Polsce ustawa, która premiuje ludzi bogatych, tzn. mających dużo gotówki. Ale jak to się ma do art. 2 konstytucji, w którym czytamy, że „Rzeczpospolita Polska jest (…) państwem (…) urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej”?