Masowy bunt lokatorów

Berlin to wyjątek w skali Europy. Rosnące koszty czynszów stworzyły ruch sprzeciwu ze strony mieszkańców miasta. Czy dojdzie do referendum i wielkiego wywłaszczenia?

Wiosna przyniosła historyczne rekordy. W Pradze 4 czerwca przeciwko premierowi Andriejowi Babisowi protestowało ponad 120 tys. osób – najwięcej od upadku komunizmu. W Hong Kongu 16 czerwca ulice wypełnił dwumilionowy tłum demonstrujący swój przeciw wobec ustawy regulującej kwestię ekstradycji do Chin. Także Berlin doczekał się rekordowej demonstracji, gdy 5 kwietnia na Alexanderplatz zgromadziło się 50 tys. osób – najwięcej od upadku muru berlińskiego. Tutaj jednak nie chodziło o politykę. Przynajmniej nie wprost.

„Ja bym nie rozdzielała gestów politycznych od gestów rynkowych” – zżyma się dr Joanna Kusiak, socjolożka, badaczka miast z Uniwersytetu w Cambridge, gdy podczas naszego spotkania w studiu radia TOK FM uparcie „odpolityczniam” berlińskie protesty lokatorskie. „Ekonomia jest i zawsze była bardzo polityczna i to, co robią te koncerny, też jest polityczne” – ocenia.

Największy posiadacz nieruchomości w Berlinie

Głównym inicjatorem protestów na Alexanderplatz była inicjatywa „Wywłaszczyć Deutsche Wohnen” – obywatelski ruch sprzeciwu wobec rosnących czynszów. A „te koncerny”, o których mówiła dr Kusiak, i które za cel wzięli sobie demonstrujący, to właśnie tytułowe Deutsche Wohnen – spółka założona jeszcze w latach 90. jako nieruchomościowa odnoga Deutsche Banku, która z czasem uzyskała pełną niezależność.

Dziś jest największym posiadaczem nieruchomości w Berlinie – ma ich ponad 115 tys. I nie są to biurowce, bo Deutsche Wohnen inwestuje w rynek wtórny. Chętnie skupuje mieszkania, gdzie tylko się da – całe kamienice, by następnie je odnowić, doposażyć w nowsze instalacje, urządzić i wynająć za dużo większe pieniądze. Swoim udziałowcom w 2018 r. przyniosła prawie 1,3 mld euro zysku.

Ale Deutsche Wohnen nie jest bynajmniej jedynym graczem komercyjnym, który rozpycha się na berlińskim rynku wynajmu. Na drugim miejscu plasuje się Vonovia z Bochum z portfolio obejmującym ponad 44 tys. stołecznych mieszkań. W Berlinie dała się wysiudać z pozycji lidera, ale w skali federacji jest największym komercyjnym właścicielem lokali – posiada ich prawie 500 tys., a w 2018 r. przyniosła ponad 3 mld euro zysku. Dalej plasują się koncerny norweskie, japońskie i amerykańskie, agresywnie inwestujące w berliński rynek mieszkaniowy.

Nic dziwnego. Niemcy to stabilna gospodarka, a Berlin przez lata cieszył się opinią najbardziej niedocenianego rynku nieruchomości w Europie, znacznie tańszego od Paryża czy Londynu. Kryzysowe turbulencje z lat 2008–2011 przekonały wielki kapitał, że banki nie są wcale tak bezpieczną lokatą, jak mogłoby się zdawać. A już na pewno obecny rynek finansowy nie przynosi takich profitów jak obrót dobrami deficytowymi, do których coraz wyraźniej zaliczają się też mieszkania. Kapitał popłynął więc w stronę nieruchomości.

Wyjątek w skali Europy

Berlińczycy odczuli to zainteresowanie w sposób bezpośredni, jako podwojenie średniej stawki wynajmu, i to w ciągu zaledwie jednej dekady. O ile w 2011 r. za metr płaciło się tu 6–7 euro, o tyle pod koniec ubiegłego roku przeciętna cena kształtowała się na poziomie 11 euro. I ciągle rośnie. Według analizy JLL – firmy konsultingowej specjalizującej się w nieruchomościach – samo drugie półrocze ubiegłego roku przyniosło wzrost o 9 proc. Motywacje protestujących na Alexanderplatz są więc nieco podobne do francuskiego ruchu żółtych kamizelek, który – przynajmniej na początku – był głównie protestem przeciw drożyźnie. 

Berlin to miasto lokatorów. Według analizy dwóch firm demoskopowych, Prognos AG i Allensbach Institute, przygotowanej na zlecenie Spardy – kooperatywy niemieckich i austriackich banków – w 2016 r. 84 proc. mieszkańców stolicy wynajmowało swoje lokale. To europejski wyjątek – takiego odsetka nie ma ani Barcelona, ani Rzym, ani Paryż, o Londynie nie wspominając.

Podobna sytuacja jest w finansowej stolicy Niemiec, Frankfurcie, gdzie wynajmujący stanowią 79 proc. mieszkańców. Niemcy nie lubią kredytów, obciążenia hipoteczne nie cieszą się tutaj powodzeniem – prawem własności do zajmowanego lokalu dysponuje niespełna połowa wszystkich obywateli. Dla porównania, według danych Eurostatu, średnia krajów UE to 71 proc., a Stanów Zjednoczonych – 65 proc. Co więcej, dwie trzecie niemieckich wynajmujących mogłoby kupić swoje mieszkania, ale najwyraźniej zwyczajnie tego nie chcą.

Rozbój w biały dzień?

Przykład Berlina zdawałby się sugerować, że niebawem sytuacja mogłaby się zmienić, ale nie jest to wcale takie oczywiste. Niemieccy lokatorzy nie są bowiem zupełnie bezbronni. Wynajem mieszkania to swego rodzaju instytucja społeczna, która obrosła szeregiem usług, także prawnych.

„Ruchy lokatorskie w Polsce kojarzą się z nieformalnymi, relatywnie słabymi grupami protestu. Tymczasem w Niemczech to przede wszystkim związki o charakterze prawnym, świadczące usługę ubezpieczenia od kosztów sądowych” – wyjaśnia dr Joanna Kusiak.

„Większość lokatorów podpisując kontrakt najmu, zapisuje się też do związku lokatorów i za miesięczną opłatę 70 euro, w razie sporu prawnego z właścicielem, może liczyć na reprezentację prawnika wyspecjalizowanego w rynku nieruchomości. I nic już nie dopłaca, nawet jeśli przegra sprawę w sądzie” – dodaje.

Co istotne, sądzić można się także o nieuzasadnione podnoszenie czynszu. Ale zdaniem protestujących w ostatnich latach doszło do wypaczenia reguł gry, właśnie za sprawą obecności wielkich konsorcjów prywatnych. Otóż narzędziem wyznaczającym wysokość czynszu w danej dzielnicy była dotychczas średnia cena z metra. To podstawa tzw. zwierciadła czynszów, czyli mechanizmu umożliwiającego określenie, czy dana podwyżka jest jeszcze uprawniona, sprawiedliwa, czy też zakrawa o rozbój w biały dzień.

Tymczasem Deutsche Wohnen, z zasobem ponad 100 tys. mieszkań w skali miasta, jest w stanie tę średnią zaburzać, podnosząc ceny powoli, acz systematycznie. Jeśli dodać do tego zastępy doskonale opłacanych prawników zatrudnionych przez firmę  – spory sądowe przestały pełnić swoja pierwotną rolę arbitrażu, lokatorzy są na coraz słabszej pozycji.

Tak przynajmniej definiuje problem inicjatywa „Wywłaszczyć Deutsche Wohnen” i proponuje własną receptę – odzyskać skupione nieruchomości i zakazać dużym podmiotom spekulowania dobrem społecznym, jakim są mieszkania. Za umowną granicę przyjęto tutaj 3 tys. mieszkań, a wszyscy, którzy mają ich więcej, powinni zostać wywłaszczeni na mocy niemieckiej konstytucji.

Spór z konstytucją w tle

„Własność zobowiązuje. Korzystanie z niej ma służyć dobru ogółu” – głosi art. 14 przywoływany przez protestujących. Jest też art. 15, który stanowi, że „ziemia, bogactwa naturalne i środki produkcji mogą być w celu uspołecznienia przekształcone we własność społeczną”. Oczywiście, za odszkodowaniem.

I tu zaczynają się kłopoty. Według wyliczeń berlińskiego Senatu (Berlin jest miastem i landem jednocześnie) operacja odzyskania mieszkań z rąk firm prywatnych kosztowałaby ok. 36 mld euro. Zaś co do zapisów niemieckiej konstytucji to faktycznie, są, ale znalazły się weń nieprzypadkowo. Pochodzą jeszcze z 1949 r. i miały pełnić rodzaj bezpiecznika przed powtórką hitleryzmu. Wsparcie, jakiego udzielił NSDAP wielki przemysł, należało rozpoznać jako wzorcowy możliwy mechanizm rozmontowania demokracji i zneutralizować już na poziomie ustawy zasadniczej. Ale czy uda się je odnieść do mechanizmów kontroli czynszów?

„Wywłaszczyć Deutsche Wohnen” chce landowego referendum nad przygotowaną przez siebie ustawą. Inicjatywa odniosła już pierwszy sukces, jeśli chodzi o referendum. W celu formalnego rozpoczęcia tej procedury w ciągu sześciu miesięcy należy zgromadzić minimum 20 tys. podpisów. Aktywiści zebrali 77 tys., prawie cztery razy więcej, a 14 czerwca skierowali do Senatu oficjalny wniosek w tej sprawie.

Ale to etap formalny, inicjujący całą procedurę. Teraz Senat musi zweryfikować ważność podpisów oraz zgodność proponowanych rozwiązań z prawem. Jeśli i ten etap skończy się sukcesem, inicjatorzy będą musieli zebrać kolejne podpisy. Tym razem jeszcze więcej – ponad 170 tys. w ciągu czterech miesięcy.

Kto popiera referendum?

Ale jeśli i ten test uda się przejść, a referendum stanie się faktem, próg ważności wynosi tylko 25 proc. uprawnionych do głosowania; ponad połowa głosujących będzie musiała wyrazić swoje poparcie dla nowego prawa. W liczbach bezwzględnych to 613 tys. berlińczyków. Tymczasem w sondażach widać spore różnice. Według styczniowego badania Civey Institutes na zlecenie dziennika „Der Tagesspiegel” poparcie dla wywłaszczenia wyraziło 54 proc. respondentów. Ale już w lutym sondażownia Forsa uzyskała inny wynik – takie rozwiązanie popierało 44 proc. berlińczyków, a aż 39 proc. było przeciw.

Są już natomiast sojusznicy polityczni. Lewacka Die Linke dysponująca w berlińskim 160-miejscowym landtagu 27 mandatami entuzjastycznie wsparła projekt. Niedawno swoje poparcie wyrazili także Zieloni – a to kolejne 27 miejsc w landowym parlamencie. SPD (38 miejsc w landtagu) na razie wywłaszczeniom nie przyklasnęło, zaproponowało zamiast tego pięcioletnie zamrożenie czynszów, zasłaniając się horrendalnymi kosztami całej operacji. 

„Rozumiem złość, jaką budzi właściciel, który próbuje wydusić ostatniego centa z lokatorów – mówiła szefowa ugrupowania Andrea Nahles. „Ale wywłaszczenia trwają latami i nie zbudują żadnego, nawet jednego mieszkania” – zauważyła.

Trudno powiedzieć, czy Nahles zbuduje podobnymi wypowiedziami poparcie dla swojej partii, ale trudno też odmówić jej słuszności. W Berlinie – czego protestujący z „Wywłaszczyć Deutsche Wohnen” zdają się nie zauważać – zwyczajnie brakuje mieszkań, nie brakuje natomiast chętnych. Berlin tani, przyciągający bohemę i dysponujący 100-metrowymi mieszkaniami na Kreuzbergu po cenie, za którą w Warszawie można było kupić najwyżej przeciętnie atrakcyjną kawalerkę, to Berlin z 2007 r.

Berlin padł ofiarą własnego sukcesu

Od tamtej pory, rok za rokiem, do stolicy Niemiec przez ponad dekadę przybywało średnio 40 tys. nowych mieszkańców. Zasób pustostanów się wyczerpał, a nowe inwestycje toczyły się wolniej niż powinny, zważywszy na popyt. Pięć lat temu miasto szacowało, że do 2020 r. powstanie w Berlinie 74 tys. mieszkań. Już wówczas było jednak jasne, że to za mało o jakieś 30 tys. Tymczasem nawet tamtych ambitnych planów nie udało się zrealizować – rocznie budowano nie więcej niż 10 tys. nowych lokali mieszkalnych. Podobnie zresztą dzieje się na rynku biur.

Już dziś wiadomo, że lotnisko Tegel, które niebawem zakończy swoją działalność (jesienią 2020 r. Berlin Brandenburg International Airport ma otworzyć swoje podwoje na pierwszych pasażerów), stanie się w przyszłości biurowcem. Zainteresowanie już teraz jest olbrzymie, a Tegel ma się stać jednym z największych startupowych ekosystemów.

„W Berlinie największym problemem jest brak wolnej przestrzeni na biura i rezydencje” – narzekał w rozmowie z dziennikiem „The New York Times” Kai Mende, dyrektor operacyjny niemieckiego oddziału CBRE, jednej z największych międzynarodowych agencji najmu komercyjnego. Odsetek wolnych biur wynosił tu 2,2 proc. w ostatnim kwartale 2018 r. Najmniej w całych Niemczech.

Liderzy ruchu wywłaszczeniowego wierzą, że uda się pogodzić rozwój z dostępnością tanich lokali mieszkaniowych na wynajem. W ich narracji złem pierwotnym było wpuszczenie dużych aktorów komercyjnych na rynek mieszkaniowy w 2004 r., gdy miasto zdecydowało się sprzedać jedną z miejskich spółdzielni, dysponującą 60 tys. mieszkań. Kupił ją Goldman Sachs i się zaczęło.

Problem w tym, że gdyby jej nie kupił, a Berlin by nie sprzedawał, i tak by się mogło zacząć, tylko od innej strony. Po prostu utrzymanie niskich cen w sytuacji niedoboru i rosnącej presji rynkowej graniczy z niemożliwością. Berlin padł ofiarą własnego sukcesu. Problem to nie tyle kwestia regulacji, co rozwój biznesowego ekosystemu i wynikające z niego dramatyczne rozpiętości dochodowe.

Nowa elita decyduje o cenach

Miasto przyciągające speców od nowych technologii (których Niemcy, jako kraj w trakcie cyfrowej zmiany, ściągają masowo) dorabia się nowej kasty zamożnych mieszkańców, których siła nabywcza wielokrotnie przewyższa siłę nabywczą pielęgniarek, nauczycieli i urzędników. W świecie z Deutsche Wohnen – to oni, ta nowa elita, stają się nowymi pożądanymi lokatorami, pod których kształtuje się ofertę, zwykle kosztem zanikania mieszkań tańszych.

Ale w pozornie sprawiedliwszym świecie czynszów kontrolowanych też wygrają. Tyle ze wówczas pomoże im coś innego – szara strefa. Tak jak to stało się w Nowym Jorku, gdzie mieszkania z puli tzw. czynszu kontrolowanego, znacznie tańsze niż te dostępne na wolnym rynku, wynajmuje się na czarno, oficjalnie deklarując, że mieszka tam babcia albo jedno z wnucząt. Wynajmujący staje się wówczas nieuczciwym konkurentem właściciela nieruchomości, który nie może liczyć na większy zysk. I to może się okrutnie zemścić, co dobrze pokazał przypadek San Francisco.

W 1994 r. miasto będące już wówczas na „technologiczno-startuperskiej wznoszącej” odnotowało znaczące „zwycięstwo” z regułami wolnorynkowymi. Udało się przegłosować prawo, które poszerzało pulę mieszkań z czynszem kontrolowanym także o budynki dysponujące małymi mieszkankami, do tej pory wyłączonymi z regulacji.

W 2019 r. badacze ze Stanford University przeanalizowali, jaki wpływ miała ta zmiana na rynek mieszkaniowy i co się stało z mieszkańcami, których obdarowano tym dobrodziejstwem. Wyniki były dalece niejednoznaczne. Otóż czynsze kontrolowane w narracji ruchów lewicowych mają być remedium na tzw. gentryfikację, a więc wypieranie na obrzeża miast najsłabszych ekonomicznie. W USA są to zwykle mniejszości etniczne, w Europie –  imigranci lub potomkowie klasy robotniczej.

I faktycznie, niespodzianki nie było. Ci, których objęła regulacja, o wiele częściej (średnio o 20 proc.) zostawali na miejscu, rzadziej też wyprowadzali się z miasta. Czyli – z pozoru – mechanizm spełnił swoją rolę, wzmocnił słabych, przeciwdziałał wypłukiwaniu mniejszości. W szerszej skali stało się jednak coś odwrotnego. Wynajem przestał być opłacalny.

Właściciele czynszówek nie mogli podnieść opłat za wynajem, ale dalej decydowali, co ma się stać z nieruchomością. I zaczęli szukać dróg ucieczki z przeregulowanego rynku – sprzedawali mieszkania, które dotychczas były przeznaczone na wynajem, zmieniali charakter budynków z mieszkalnych na biurowe albo zwyczajnie je burzyli i przeznaczali pod nową zabudowę komercyjną, wolną od reguł kontroli czynszu.

Mechanizm pomógł nielicznym szczęściarzom, ale na większą skalę uczynił miasto jeszcze mniej dostępnym i jeszcze droższym. I bardziej pisanym finansowej elicie, choć miało być na odwrót.

Gentryfikacja po hipstersku

Przykłady miast zżeranych przez przeregulowany rynek można mnożyć. W Sztokholmie o wynajem mieszkania tak trudno, że do dyskusji włączyła się narodowa duma – Spotify. I zagroziła, że niedostępność mieszkań zagrozi stabilności biznesu, bo firma rośnie i ciągle potrzebuje nowych ludzi. Siłą rzeczy w końcu zacznie myśleć o wyprowadzce. Ta jednak też może się okazać problematyczna, bo nawet jeśli założyć, że najatrakcyjniejsze na świecie miasta – Londyn, Nowy Jork czy Barcelona – zabiegałyby o tak intratny biznes jak Spotify, to ich mieszkańcy już niekoniecznie.

Dowiodły tego gigantyczne protesty, jakie wzbudziła decyzja Amazona o budowie nowej siedziby w Nowym Jorku. Ostatecznie do budowy nie dojdzie, co przez lewicową członkinie Izby Reprezentantów Alexandrię Ocasio-Cortez zostało przedstawione jako dowód siły amerykańskiego społeczeństwa, które wciąż „potrafi się zorganizować i walczyć o swoje sąsiedztwo”. Tyle że marna to pociecha. Nowy Jork okazuje się po prostu równie trudno dostępny zarówno dla przeciętnych zjadaczy chleba, jak i dla wielkiego biznesu. Żaden to sukces, zwłaszcza w przypadku miasta-wizytówki Stanów Zjednoczonych.

I taki to kłopot z tymi protestami. Łatwo zrozumieć racje mieszkańców, ale rozwój miasta też ma swoje znaczenie. Tam, gdzie jedni widzą siłę i solidarność przypieranych do muru obywateli, tam inni dostrzegają kolejny wariant starej śpiewki: „Rozwój miasta? Wszędzie, byle nie na moim podwórku!”.

Dziennik „Financial Times” skomentował protesty w Berlinie właśnie w tym duchu – oto nowi konserwatyści, domagający się zachowania status quo w imię sprawiedliwości społecznej i walki z gentryfikacją. Ale prawdę powiedziawszy, sami są tymi, którzy skorzystali z pierwszych fal tego procesu. Bo czy ktoś postrzega jeszcze hipsterski dziś Kreuzberg jako dzielnicę tureckich imigrantów?