Prawo do ziemi, prawo do powietrza. Dlaczego nimi nie handlujemy? 

Chociaż zarówno polskie prawo, jak i anglosaskie porządki prawne wyrastają ze wspólnego, rzymskiego korzenia, różnią się od siebie pod wieloma względami. Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że rozbieżności w prawie własności do nieruchomości są ogromne. Jednak w rzeczywistości mają więcej podobieństw. Z tym że Anglosasi, a zwłaszcza Amerykanie, nauczyli się monetyzować nawet powietrze. Czy moglibyśmy się czegoś pod tym względem od nich nauczyć? 

Prawo własności ziemi oraz tego, co nad nią i pod nią 

Prawo własności do ziemi ma w Polsce szczególny wymiar. Przede wszystkim mieszkańcy tak zwanej Polski powiatowej są wyjątkowo przywiązani do gruntów, które często odziedziczyli. Jednak nie są wyjątkiem. Coraz częściej mieszkańcy miast kupują działki poza aglomeracją, budują na nich domy, zakładają ogródki i kopią baseny. Zwykle dopiero wtedy, kiedy przyjdzie do inwestowania, zgłębiamy arkana prawa własności nabywanej nieruchomości. 

O gruncie powszechnie myślimy w 2D. Określamy jego powierzchnię w arach (dla działek budowlanych) bądź w hektarach — w przypadku ziemi rolnej. W ofertach kupna/sprzedaży próżno szukać jakichkolwiek informacji odnośnie do tego, jak głęboko i wysoko sięga nasze prawo do kupowanej nieruchomości. 

Tutaj kłania się kodeks cywilny. Znajduje się w nim artykuł 143, który stanowi, że: „W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią”. 

W jurysdykcjach opartych na prawie precedensowym, takich jak USA czy Wielka Brytania, o prawie własności gruntu myśli się podobnie, ale wykorzystuje je znacznie sprytniej. Funkcjonują w nich Air Rights, czyli prawa do powietrza (a ściślej mówiąc: przestrzeni powietrznej).

Ta koncepcja ma swoje korzenie jeszcze w prawie rzymskim i wywodzi się z łacińskiej paremii: Cuius est solum eius est usque ad coelum et ad inferos. W tłumaczeniu na polski brzmiałaby ona: Kto posiada ziemię, ten włada nią po niebo i po piekło. 

W Polsce mamy przepisy bardzo podobne do tych w USA i Wielkiej Brytanii

– mówi dla Holistic News Szymon Będkowski, prawnik i członek zarządu Cavatina Holding, grupy deweloperskiej z Bielska-Białej, specjalizującej się w nowoczesnych biurowcach.

Własność nieruchomości rozciąga się na przestrzeń nad i pod nią, zgodnie z dobrymi obyczajami i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem gruntu. Łączy nas w końcu wspólny korzeń rzymski. Zgadzamy się nawet z tym, że władza właściciela kończy się tam, gdzie zaczyna się ruch lotniczy. Jedyne, na co nie wpadliśmy, to na monetyzację praw do przestrzeni powietrznej w taki sposób, jak robią to nasi koledzy zza Oceanu. Dokonała się ona przez uproszczenie obrotu. USA są znacznie dalej niż my w procesie „odrywania” przestrzeni powietrznej od działki, czego w Polsce jeszcze nie znamy.

Różnica pomiędzy podejściem Anglosasów i Polaków jest więc zasadnicza. W czym się przejawia? Między innymi w tym, że w Polsce nie uda ci się nic zbudować, dopóki nie będziesz miał prawa do ziemi. W USA zbudujesz nową nieruchomość, nawet jeśli grunt pod nią należy do kogo innego. Wystarczy, że wykupisz prawa do przestrzeni powietrznej. 

Jak działają Air Rights w praktyce?

Amerykanie cenią sobie wolność obracania swoją własnością. Dlatego też przodują w koncepcji handlu prawami do przestrzeni powietrznej. Jak działa to w praktyce?

W USA sprzedaż praw do przestrzeni powietrznej jest bardzo prosta, co jest pochodną tego, że cały rynek zakupu nieruchomości jest mocno uproszczony i odformalizowany

– tłumaczy Będkowski.

Możliwość swobodnego obracania prawami do przestrzeni powietrznej rodzi pytanie, czy i jakie są w tym zakresie ograniczenia. W każdym przypadku inwestor podlega przepisom dotyczącym zagospodarowania przestrzennego, które tworzą ramy prawne dla zabudowy. Nietrudno jednak wyobrazić sobie dość absurdalne sytuacje, nawet w ramach przepisów.

Załóżmy hipotetyczną sytuację: mamy dziewięć identycznych działek, na potrzeby dyskusji niech wyglądają jak plansza sudoku. Czy właściciel środkowej działki może skupić prawa od sąsiadów i wykorzystać je do postawienia sobie wieży w środku? Co go ogranicza? 

W USA toczyła się debata: czy właściciel gruntu faktycznie jest właścicielem przestrzeni powietrznej nad gruntem? Czy taka przestrzeń powietrzna jest podzielna na warstwy i może być przedmiotem obrotu? Od ogólnej zasady o związaniu własności gruntu z przestrzenią powietrzną zaczęły powstawać prawne wyjątki

– wyjaśnia nasz ekspert.

W tym celu pojawiły się kondominia. Można je sobie wyobrazić, właśnie jak to sudoku. W ramach kondominium przestrzeń powietrzną można dzielić na warstwy, obciążać i zbywać prawa do niej. Przykład: jeśli przepisy miejscowe pozwalają na realizację pięciu kondygnacji, a na sąsiedniej działce zrealizowano tylko dwie, to po połączeniu podatkowym działek będzie można na tej pierwszej zrealizować inwestycję ośmiokondygnacyjną.

Zobrazujmy to jeszcze wyraźniej. W nowojorskiej dzielnicy o współczynniku powierzchni użytkowej 10, działka o powierzchni 5 tys. stóp kwadratowych pozwoliłaby na budowę nieruchomości o powierzchni do 50 tys. stóp kwadratowych. Jeśli istniejąca struktura na działce ma 10 tys. stóp kwadratowych, oznacza to, że istnieje 40 tys. stóp kwadratowych praw do powietrza.

Pożytki z handlu prawem do przestrzeni powietrznej

Air Rights będą zyskiwały na znaczeniu w miarę, jak powierzchnia gruntów pod zabudowę będzie się kurczyć. Ten problem jest już wyraźnie widoczny w metropoliach. Każdy skrawek ziemi kosztuje w nich krocie, a możliwości pozyskiwania nowych działek są bardzo ograniczone. Potrzeba jest matką innowacji, dlatego deweloperzy zaczynają budować nie tylko na ziemi, ale także nad nią. 

W związku z dotkliwym brakiem przystępnych cenowo mieszkań w Wielkiej Brytanii, deweloperzy i władze lokalne rozważają tworzenie mieszkań nad stacjami i liniami kolejowymi. Ponadto opracowano niezawodne technologie, dzięki którym dźwięk i wibracje nie są przenoszone z istniejących konstrukcji (takich jak linie kolejowe) na nowe budynki stworzone na prawach do przestrzeni powietrznej.

W 2014 r. raport globalnej firmy inżynierskiej WSP „Building our way out of a crisis — can we capitalise on London’s public assets to provide homes for the future?” sugerował, że budowanie nad aktywami publicznymi w Londynie mogłoby zapewnić miejsce dla nawet 630 tys. nowych domów!

WSP kontynuowała swoje badania nad tematem, publikując dwa raporty dotyczące budowania nad infrastrukturą kolejową: „Out of Thin Air” (2018), a rok później „Out of Thin Air – One-Year On”. Oba wykazały potencjał znacznych zysków w zakresie zasobów mieszkaniowych.

Jednak nie tylko przestrzeń nad koleją czy drogami nadaje się do dalszego zagospodarowania i zabudowy „w górę”. W lutym 2019 roku ogłoszono, że Homes England uzgodnił umowę o finansowaniu w wysokości 9 milionów funtów z deweloperem przestrzeni powietrznej Apex Airspace Developments, aby zbudować domy na londyńskich dachach w dzielnicach Tooting, Wanstead, Walthamstow, Putney i Wallington. 

Co ciekawe, budowanie „w powietrzu” to nie novum, choć przeżywa obecnie swój renesans. Koleje i inne węzły komunikacyjne od dawna czerpią zyski ze sprzedaży praw do przestrzeni powietrznej, aby umożliwić budowę budynków nad ich własnością. Tak było w przypadku Grand Central Terminal w Nowym Jorku, Prudential Building nad Illinois Central Railroad i Tower Bridge w Londynie.

Billboardy i znaki reklamowe to jeszcze jeden sposób, w jaki właściciele nieruchomości mogą zarabiać na swoich prawach do przestrzeni powietrznej, dzierżawiąc przestrzeń nad swoją ziemią lub budynkiem firmom zainteresowanym reklamą. Jednak wartość tej przestrzeni jest nadal trudna do określenia.

Szacuje się, że prawa do powietrza są statystycznie sprzedawane za 50-60% ceny gruntu pod nimi. W dużych miastach, np. w Nowym Jorku, cena praw do powietrza drastycznie wzrosła, nawet dziesięciokrotnie

– kontynuuje Będkowski.

Niektórzy specjaliści uważają, iż prawa do powietrza mogą być warte więcej niż grunt, na którym się znajdują. Choć może to brzmieć niedorzecznie, nie zapominajmy o tym, że pozwala to np. na budowę apartamentów premium ze wspaniałym widokiem na miasto.

Co tracimy, nie mając własnych praw do powietrza?

Zapytaliśmy prawnika Cavatiny, jakie negatywne konsekwencje wynikają dla nas z braku możliwości swobodnego obrotu prawami do przestrzeni nad gruntami. 

Nie mamy możliwości handlu zabudową ponad plan miejscowy, a zatem to jego postanowienia zawsze grają pierwsze skrzypce. Używamy co najwyżej służebności zacieniania czy widoku. Ewentualnie korzystamy ze służebności budynkowej przy przekroczeniu granicy – to jednak dotyczy głównie budowli posadowionych na gruncie, z uwagi na to, że do ich powstania wymagana jest dobra wiara przy przekroczeniu granicy. Inaczej ryzykujemy, iż sąsiad skorzysta z prawa nakazu rozbiórki obiektu, który granicę przekroczył.

Czy jest więc w ogóle taka szansa, żeby prawo w Polsce zmieniło się w kierunku tego, jak działa ono w USA?

Tak, aczkolwiek nieprędko. Koncepcja jest nam obca, a popyt na prawa rodzi się w dużych miastach o zabudowie zasadniczo wysokościowej. Zatem moim zdaniem pozostało nam jeszcze kilkanaście, jeśli nie kilkadziesiąt lat, zanim temat stanie się aktualny.

– konkluduje Będkowski.

Źródła: 

1. Szymon Będkowski, kierownik Działu Prawnego i członek zarządu Cavatina Holding (2023)
2. „Designing Buildings”: The Air-rights buildings (2022)
3. UK Government Press Release: Brokenshire unveils £500 million affordable homes funding boost (2019)
4. „Mansion Global”: Air Rights (2022)

Może cię również zainteresować: